Cómo controlar los sobrecostos durante la construcción



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En España es habitual que la construcción se desvíe del presupuesto inicial.
En España es habitual que la construcción se desvíe del presupuesto inicial.Olmo calvo

Promotores y constructores han visto reparada la avería sufrida durante el encarcelamiento con una reducción de costes que, de continuar, repercutirá mejor en el precio final de las viviendas.

Esta caída del 3,8% en 2020 frente al aumento del 5,23% en 2019, según el índice de costo directo de construcción elaborado por Grupo ACR, muestra el efecto devastador que ha tenido el covid-19 en el sector. Y es que, desde 2015, estos costes sobre elementos materiales representativos como las fachadas, las divisiones interiores y la estructura no habían dejado de crecer, una evolución al alza derivada de una menor oferta por escasez de mano de obra. En enero, las ventas de materiales cayeron un 5,5 por ciento interanual, según la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac).

La tendencia de los precios muestra un comportamiento errático por artículo. “Las bajas están impulsadas por los capítulos que ingresan primero al puesto de trabajo, culpando principalmente a la corrección en los costos laborales y, en menor medida, al menor precio de algunos materiales”, señalan en ACR. Entre ellos se encuentran las divisiones internas, la estructura, los cimientos, los movimientos de tierra, los vidrios y las fachadas. Por otro lado, han crecido pinturas, falsos techos y revestimientos, gres y pavimentos, impermeabilizaciones y cubiertas, aunque en menor medida que en 2019.

Para la Asociación de Promotores de la Construcción de España (APCE), que gestiona datos más conservadores con precios que se mantienen en la línea de 2019, “esta es una buena noticia, ya que permite la previsibilidad de costes que, en nuestro caso, y en un ‘ negocio cuyo plazo de vencimiento es cercano a los dos años, evita distorsiones en el trabajo ”, dice su secretario general, Daniel Cuervo.

Datos alentadores que pueden convertirse en una trampa para el constructor: «Aquellas empresas constructoras que han enfatizado sus márgenes anticipando caídas de precios más agresivas pueden encontrarse en problemas», dice Guillermo Jiménez, director general de ACR. Porque un aumento progresivo de los costes de construcción es tan perjudicial como una reducción repentina. Desde el PACE confirman que, si bien las promotoras no han fallado en los últimos años, sí lo han hecho las constructoras, principalmente por el hecho de que han firmado contratos con precios demasiado justos y la evolución de los costos (principalmente laborales) ha ido en aumento. “Los plazos de los permisos de construcción son excesivamente largos, lo que agravó también esta situación porque en ocasiones los contratos se firmaban más de ocho meses después del inicio de las obras”, agrega Cuervo.

Ya en 2019, ACR alertó al sector de que debía reaccionar ante costos desorbitados y buscar fórmulas que mitigaran los efectos de un escenario tan volátil. La solución vino con covid-19, pero existen herramientas que le permiten controlar estos costos incluso antes de la fase de planificación de una promoción.

Un mal endémico en España ha sido el control presupuestario de una obra, en la que se suelen asumir como normales desviaciones de hasta el 20% del presupuesto inicial, según el Consejo General de Arquitectura Técnica de España (CGATE). “El proceso de construcción es tan complejo que, sin los servicios profesionales de un técnico especializado en economía de la construcción, puede causar grandes desviaciones. Estos resultan, en muchas ocasiones, en situaciones difíciles para los promotores; promociones que no se realizan por impracticabilidad económica o por tener que reducir los objetivos iniciales para adaptarse a los límites presupuestarios. Estos problemas pueden terminar repercutiendo en el consumidor ”, dice Alfredo Sanz, presidente de la CGATE.

Para reducir estos riesgos, el topógrafo, una figura anglosajona que en España tiene su mejor traducción en la profesión de arquitectura técnica, está ganando importancia. Una de sus principales ventajas es que participa en el proceso de inversión inmobiliaria desde sus primeras etapas, estudiando su rentabilidad económica antes de planificar e influir en todas las etapas de la inversión. De esta forma, se asegura que las decisiones tomadas no desencadenan costes y consumos.

Las empresas constructoras y promotoras también apuestan por formas de mejorar la productividad de sus proyectos. En ACR utilizan Last Planner System, una metodología de planificación de obra, ligada a la filosofía Lean Construction, que modifica el proceso de programación y control del proyecto, reduciendo la incertidumbre y variabilidad. “Uno de los aspectos que caracterizan a este sistema es que la planificación es un proceso colaborativo, realizado a través de la negociación entre todos los agentes involucrados en el proceso. Controlando todos los aspectos desde la etapa de diseño, se obtiene un producto final con la más alta calidad que se ajusta perfectamente a las necesidades presupuestarias del cliente, eliminando incertidumbres y asegurando el tiempo de entrega ”, dice Jiménez.

Vitalidad

Seguimiento del proyecto (seguimiento del proyecto) Es un servicio que ayuda al desarrollador a tener un mayor control de los presupuestos, aunque no de los elementos materiales, que dependen del fabricante. A través de ella se realiza un chequeo de viabilidad en base al presupuesto de obra aceptado, en el que se hace un análisis de ‘dónde estoy’, ‘dónde debo estar’ y ‘qué debo hacer para corregirlo’, describe Jesús Fernández, director de Operaciones Gesvalt.

Aunque tradicionalmente son las entidades financieras las que obligan a aplicar este seguimiento porque, en caso contrario, no otorgan préstamos al promotor «, los fondos también utilizan este servicio para controlar la promoción y poder enviar el informe a los inversores», explica Santiago Lorenzo, director de Monitoreo de Proyectos de CoHispania. La garantía que se da al comprador es fundamental: “Un tercero independiente verifica que la obra siempre consume el dinero de que dispone y que se destina exclusivamente a la construcción. Esto es particularmente relevante en la construcción residencial, ya que parte del presupuesto con el que se construye pertenece a los compradores ”, dice Fernández.