El golpe de la pandemia a las compras de vivienda: cayó un 17,7% el año pasado y volvió a los niveles de 2016



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Casas en venta en Sant Jaume d'Enveja (Tarragona), en abril del año pasado.
Casas en venta en Sant Jaume d’Enveja (Tarragona), en abril del año pasado.Josep Lluis Sellart

415,748 viviendas. Este es el número oficial de viviendas que se compraron en España el año pasado. Según datos facilitados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), las ventas en el primer año de la pandemia de coronavirus cayeron un 17,7% respecto a 2019. Y estaban lejos del medio millón (cifra que había sido superada en el dos años anteriores) para volver a niveles similares a los de hace cuatro años. Sin embargo, aislando los datos de diciembre, el mercado subió por segundo mes consecutivo, lo que sugiere expectativas de recuperación. “El dato mensual contrasta con la actividad acumulada durante el año, que recibió el terrible impacto del covid-19”, evalúa el analista de Pisos.com Ferran Font, quien también señala que el retroceso anual del 17,7% es “El mayor desde 2011.»

El mercado ya estaba dando señales de enfriamiento (en 2019 las ventas ya habían caído un 2,5% respecto al año anterior), pero sin el brote del coronavirus no se puede explicar el gran impacto. El virus mantuvo el mercado prácticamente cerrado en los primeros meses de la pandemia, los de estricto confinamiento. E incluso cuando las restricciones disminuyeron, continuó afectando severamente las operaciones, lo que dificulta, por ejemplo, a los extranjeros, que son un cliente importante en las zonas costeras y están involucrados en más de una de cada diez transacciones en el mercado en su conjunto.

Esto explica por qué han sido las comunidades autónomas donde, tradicionalmente, la compra de viviendas por parte de extranjeros tiene el mayor peso que más sufrió el año pasado. Aunque las operaciones han descendido en total, Baleares lidera con un descenso del 23,2% respecto a 2019. Inmediatamente por detrás de la Comunidad Valenciana (-22,1%) y Canarias (-21,9%). Y con descensos por encima de la media también Madrid (-21%), Navarra (-20,9%) y Cataluña (-19,7%). El mayor mercado regional por volumen, Andalucía, aparece por detrás de Cataluña, pero con un comportamiento algo mejor que el del conjunto de España, ya que el descenso fue del 16,3%. Extremadura (-6,5%), Asturias (-9%) y Cantabria (-10,7%) fueron las comunidades donde la pandemia afectó menos a la compra de viviendas.

Otra tendencia observada el año pasado, y respaldada por los datos disponibles este lunes, es el mejor desempeño de las ventas de obra nueva en comparación con las propiedades de segunda mano. La pandemia ha afectado a todos, pero mientras que el mercado de viviendas nuevas cayó un 11,2% el año pasado, el mercado inmobiliario de segunda mano (que es en gran parte mayoritario) registró un 19,2%. Los expertos suelen influir en varios factores para explicar esta diferencia. Una es que ha habido algún cambio en las preferencias de los compradores a raíz de la pandemia. El encierro ha reevaluado viviendas bien equipadas con espacios privados como balcones, terrazas o huertas, características que suelen adaptarse mejor a las viviendas de nueva construcción, a costa de sacrificar una ubicación más céntrica o pagar un precio superior. La segunda es que, además, las obras de obra nueva se basan en un alto volumen de preventas, lo que implica que existe un compromiso adquirido por el comprador con meses (o años) de antelación. Esto hace que muchos clientes, una vez finalizada la construcción, tengan cierta urgencia para completar la operación de compra y venta para poder mudarse a su nuevo hogar.

Cambios de tendencia

Es precisamente en este cambio de tendencia que abunda otra estadística conocida este lunes, la de los registradores de la propiedad. Esta es la fuente del niño del INE, pero su análisis incluye otras variables que no aparecen en el estudio oficial (para no romper el valor de su serie temporal). A continuación, los dependientes señalan que en el cuarto trimestre la compra de viviendas unifamiliares representó el 22,5% del total de transacciones, lo que está más de dos puntos por encima de la media del año y representa un récord histórico: desde 2005, cuando comenzaron a cobrar Con este dato, la compra de viviendas aisladas nunca había representado un porcentaje tan alto. Como contraparte lógica, los condominios representaron el 77,5% restante. Esto impulsó el aumento de la superficie nueva de viviendas compradas hasta los 102,1 m2 (un nuevo máximo histórico y un 0,9% superior al trimestre en precios).

Los registradores también arrojan luz sobre el sacrificio de una posición más central en favor de una mayor superficie o determinadas características. Para ello, midieron el peso de algunas ciudades en su mercado provincial y las cinco mayores capitales españolas están muy por debajo de lo que fueron. Las ventas de viviendas en Madrid, por ejemplo, supusieron el 42,7% en el cuarto trimestre del año, cuando en 2015 supusieron el 57,7% de las ventas. Barcelona, ​​con un peso del 22,2% en la última parte de 2020, está casi 14 puntos por detrás de la marca alcanzada a mediados de 2014. Y la misma tendencia se puede observar en Valencia, Sevilla y Zaragoza. En todos los casos, además, la tendencia se acelera respecto al trimestre anterior (es decir, la capital pierde aún más peso del que tenía en el mercado entre julio y septiembre del año pasado).

Los datos del INE también muestran un mejor comportamiento de las viviendas desocupadas, un 17,3% menos, frente a las que tienen algún tipo de protección (-22,4%). Los primeros dominan en gran medida el mercado: representaron más de 378.000 transacciones, por poco más de 37.000 compras de VPO. Es decir, menos de una de cada 10 compras de vivienda gozan de algún tipo de protección, lo que está relacionado con años de poca actividad en la promoción de este tipo de inmuebles por parte de las administraciones públicas.

Mejora al final del año

¿Y cómo está evolucionando el mercado con la pandemia? Para responder a esta pregunta, las estadísticas también proporcionan los datos segmentados para el mes de diciembre. Con la cautela que exige la alta volatilidad provocada por la crisis, lo cierto es que el último mes del año pasado deja algo de optimismo. Las 36.109 operaciones de venta registradas representan un 3,7% más que en el mismo mes de 2019. Es decir, en términos anuales el mercado cerró el año al alza. Si bien es escaso, y muestra que actualmente no hay efecto rebote tras los grandes golpes que dejó el virus (en mayo el colapso fue cercano al 54%), lo cierto es que fue el segundo mes consecutivo de crecimiento. Desde noviembre el avance fue del 1,9%. Estos son los mejores dos meses de 2020, un año marcado por caídas (a excepción del 0.1% que el mercado anticipó en febrero), y desde principios de 2019 (febrero-marzo) no ha sucedido que los datos arrojaran dos meses consecutivos de crecimiento interanual.

Esta cifra siembra cierto optimismo entre los expertos del sector. Esto se extrae de los análisis analíticos que difunden los portales inmobiliarios. «La recuperación se ha hecho evidente», anuncia Font, director de estudios de Pisos.com. Para Francisco Iñareta, portavoz del portal Idealista, «el descenso es sensiblemente inferior a las expectativas de muchos expertos y el volumen de ventas es superior al producido en 2016, lo que implica que el colapso anunciado del sector no fue tal». Asimismo, Anaïs López, directora de comunicación de Fotocasa, señala que “el descenso de la variación anual está ligado a la crisis del coronavirus, lo que provocó que durante los meses de encarcelamiento no se pudieran cerrar operaciones con normalidad y solo acudieran notarios a las operaciones de emergencia. . «. Y añade que «el dinamismo registrado en el segundo semestre del año hizo que las cifras de ventas se recuperaran rápidamente».

El último tramo del año sugiere, en efecto, que después de una primera ola del virus catastrófico para el sector, las siguientes no golpearon tan mal. Sin embargo, esta interpretación requiere cautela ya que las estadísticas del INE, que beben de los registros de la propiedad inmobiliaria y por tanto recogen el momento en que una escritura ingresa en él, suelen tener algún rezago respecto a las transacciones efectivamente firmadas en un mes determinado. Estos son los recogidos por los notarios, que el viernes pasado ofrecieron sus cifras de ventas anuales: en 2020, las transacciones globales se mantienen incluso por debajo del medio millón, con unas 487.000 (la cifra es superior a la del INE porque no todas las compras están inscritas en los registros ) y disminuyó más de un 14% respecto a 2019. Pero los notarios también registraron el buen desempeño de los últimos dos meses del año, con un crecimiento anual en el número de transacciones firmadas tanto en noviembre como en diciembre.

Las herencias se retiran

Volviendo a los datos del INE, las estadísticas de transmisiones inmobiliarias también dejan una imagen de todo el movimiento de los activos inmobiliarios. Es decir, contempla no solo la venta, sino también otras operaciones que implican el cambio de manos de un inmueble específico, y además de la casa también observa otro tipo de propiedades urbanas o rústicas. Por tanto, el total de compras (sumando casas a otras propiedades) fue de 849,670 el año pasado, un 17.1% menos que en 2019. El comportamiento del mercado en su conjunto es mejor que el de la vivienda debido a que la compra de propiedades aunque representa una pequeña porción (122,587 , en términos absolutos), disminuyeron solamente 13,1%, mucho menos que los urbanos.

En cuanto al total de inmuebles que cambiaron de manos, fueron casi 1,7 millones, un 17,9% menos que en 2019. Las ventas fueron la modalidad más extendida y representan cerca de la mitad del total, pero no son las que más han sufrido. Las estadísticas muestran que los swaps (-20,3%) y los swaps que se incluyen en la otra modalidad (que incluye desde parcelas y divisiones horizontales hasta pagos o ejecuciones hipotecarias) disminuyeron un 23,2%. Las herencias fueron 371.398, un 15,1% menos que el año anterior a la pandemia. Finalmente, las donaciones (que representan menos de 50.000 retransmisiones en términos absolutos) fueron las únicas que crecieron en 2020, con un magro 2,2%.