Estos son los ultrajes más habituales de los propietarios a la hora de alquilar sus viviendas



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Anuncio de piso en alquiler en Madrid.
Anuncio de piso en alquiler en Madrid.Santos Burgos

Rentas por menos de un año, adelantos por trimestres o semestres, bonificaciones arrancadas de la manga y aumentos desproporcionados de renta. Son un ejemplo de los requisitos que algunos propietarios incorporan en sus contratos para acortar el plazo de alquiler y desalojar a su inquilino antes del plazo de cinco años, siete si el inquilino es una corporación, establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Muchos inquilinos desconocen que el contrato que están a punto de firmar, o que ya han firmado, está lleno de puntos que pueden no ser legales. Según datos internos que manejan en el bufete de abogados Méndez Lit, el 69% de los inquilinos desconocen las cláusulas que firman a la hora de alquilar su vivienda. Otros son conscientes de esto, pero a pesar del abuso, consienten en la molestia de ir a los tribunales.

“Normalmente es el arrendador quien redacta el contrato de arrendamiento e impone las condiciones de uso de la casa y el futuro inquilino no tiene más remedio que aceptarlas si quiere vivir en la casa”, comenta Fátima Galisteo, abogada del Galisteo Despacho de abogados. Aunque el inquilino debe saber que, si las condiciones son abusivas y, por tanto, contrarias a la ley, son nulas.

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La cláusula más sangrienta, la que sufre ahora un gran número de inquilinos, es el contrato de 11 meses. Con la pandemia, muchos apartamentos turísticos cambiaron al alquiler tradicional para compensar la fuerte caída de los ingresos. En 2020, los portales inmobiliarios se llenaron de listados que ofrecían alquileres de menos de un año. Ahora muchos de estos apartamentos están intentando recuperar el alquiler turístico.

El caso es que el arrendador no podrá hacerlo si no puede justificar la naturaleza temporal del alquiler – por vacaciones, trabajo, estudio – y si el inquilino puede demostrar que no tiene otro lugar donde residir normalmente.

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Muchos propietarios se confunden cuando piensan que lo importante para evitar una extensión forzosa es la duración del contrato. La clave es la causa y el propósito de la ocupación de la casa. “Si el alquiler se debe a una necesidad temporal, aunque supere un año y, como se especifica claramente en el contrato, se extingue cuando se fija el plazo; pero si se alquila para residencia permanente y habitual, cualquiera que sea su duración, está sujeto a las disposiciones de la LAU ”, explica Galisteo.

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) insiste en que firmar un contrato de alquiler para una casa por un período de 11 meses no significa automáticamente que el alquiler sea estacional. «Puede ser un alquiler de pleno derecho y darle al inquilino el derecho a permanecer en la casa hasta por cinco años», dice el portavoz de OCU, Eztizen Gregorio.

Una vez en esta situación, si el inquilino no quiere salir de la casa y el arrendador presenta una demanda de desalojo, «es muy probable que el juez establezca que este contrato es fraudulento, es decir, que debe ser considerado como residencia habitual». contrato ”, considera Eduardo Fernández -Fígares, titular de Abogados Para Todos.

Cada afectado debe decidir si vale la pena luchar por esa casa o no. “Hay muchos inquilinos que prefieren comprometerse en determinadas situaciones injustas, en lugar de perder tiempo y dinero en un trámite con un resultado incierto”, reconocen en la OCU.

En esta lista de ultrajes y caprichos de algunos propietarios, no pueden faltar las desproporcionadas revisiones de alquiler que aplican para asfixiar al inquilino y reclamar su vivienda. Es común ver contratos donde los incrementos se establecen muy por encima del IPC anual. Salvador Salcedo, abogado y socio del despacho Ático Jurídico, es enfático: «Cualquier actualización pactada por un monto superior es nula».

¿Y si baja el IPC? «Debemos tener especial cuidado de no imponer cláusulas de limitación (de tierras) en su aplicación, lo que impediría que el arrendatario se beneficie de su aplicación», dice José Méndez, socio gerente del bufete de abogados Méndez Lit.

La OCU también advierte que algunos propietarios, particularmente las empresas, requieren que el inquilino pague los gastos del condominio o el IBI a partir del segundo o tercer año. «Es una forma de aumentar el alquiler y alentar a los inquilinos a dejar la casa en ese momento».

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Hay más cláusulas que los propietarios incluyen sin ningún soporte legal, como un año de cumplimiento obligatorio del contrato para garantizar el cobro de al menos 12 meses. Pero «la LAU, en su artículo 11, permite al inquilino desistir después del sexto mes», explica Fernández-Fígares. Y no hay penalización, a menos que se acuerde lo contrario en el contrato. En este caso, «no puede exceder de un mes por cada anualidad contractual que quede por cumplir», agrega Salcedo.

¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar? Esta es la pregunta que los propietarios se hacen una y otra vez, y que les lleva a pedir varios meses de fianza, avales o depósitos. Sin embargo, la ley es muy clara. El propietario solo puede cobrar un mes de depósito. Además, otros dos meses de garantías. Cualquier exceso no es legal. Pese a ello, «todavía hay contratos que exigen un depósito de dos meses porque la casa está amoblada», confirma Méndez.

Pago por adelantado

En algunos contratos existen cláusulas que obligan a pagar el alquiler por adelantado (suelen pedir tres o seis meses, pero hay casos hasta un año). «Esta práctica es ilegal y los inquilinos no están obligados a pagar las rentas por adelantado, a menos que sea de forma mensual», dicen en la agencia de negociación de alquileres.

Un buen número de propietarios exigen que el inquilino pague el recibo del IBI, el impuesto sobre residuos, el impuesto comunitario del propietario, el seguro de daños a la propiedad y todas las reparaciones necesarias para mantener la casa en buenas condiciones. El inquilino debe saber que cualquier reparación necesaria para mantener la casa en condiciones habitables debe ser pagada por el propietario. «El juez fallaría a favor del inquilino», dice Fernández-Fígares. Naturalmente, el inquilino tiene que hacerse cargo de las pequeñas reparaciones para el uso habitual de la casa, como cerraduras, contraventanas y toldos, grifería y cisternas.

Si bien el contrato establece que en caso de incumplimiento, el inquilino correrá con los gastos del abogado y el abogado, ignórelo. «Esto lo decide un juez sólo si condena las costas del juicio», dice José Méndez.

Una última pregunta. El inquilino raras veces comprueba si el arrendador tiene derecho a alquilar el piso en el que pretende vivir, lo que genera muchos conflictos. “Es recomendable pedir al arrendador que acredite la propiedad, de la misma forma que se pide al arrendatario que acredite su solvencia, o que requiere una simple anotación del inmueble del registro de la propiedad inmobiliaria”, dice el abogado de Ático Jurídico. No es extraño que la titularidad de un inmueble recaiga sobre varias personas que lo han heredado o que el arrendador haya fallecido y no fuera el dueño, sino el usufructuario.