Guía para propietarios e inquilinos: gravamen, agencia, daños y cláusulas abusivas



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Un anuncio de vivienda en alquiler cuelga en la fachada de un edificio en Madrid.VICTOR SAINZ
Un anuncio de vivienda en alquiler cuelga en la fachada de un edificio en Madrid.VICTOR SAINZ

La mejor forma de evitar conflictos entre propietarios e inquilinos se basa en el asesoramiento preventivo. Porque el alquiler de un inmueble para uso de residencia habitual suele ser fuente de discrepancias. Por un lado, el miedo de los propietarios al impago, y por otro, el de los inquilinos en las condiciones abusivas establecidas en el contrato.

Según un estudio de Méndez Lit, bufete de abogados especializado en derecho inmobiliario, cuatro de cada cinco propietarios se sienten inseguros a la hora de alquilar su vivienda a otra persona. Las principales preocupaciones son el impago y los daños que se puedan ocasionar al apartamento.

En cuanto a los inquilinos, se enfrentan a nuevas cláusulas que pueden resultar injustas, como las que les obligan a renunciar a cualquier tipo de déficit en el pago del alquiler si se repite una pandemia como esta.

Pero también otros, como los que les obligan a salir de casa antes de la prórroga de cinco años de la ley prevista por la Ley de Arrendamiento Urbano de Particulares. Esto permite que el inquilino continúe en la propiedad si la duración del contrato es menor a este período, por lo que al llegar la fecha de vencimiento, se prorrogaría obligatoriamente para el propietario por períodos anuales de hasta cinco años, a menos que el El inquilino no quiere quedarse. Por ejemplo, si el contrato se firmara en 2021 por un año y el inquilino quisiera continuar en el piso a partir de ese año, la legislación lo protegería, para que pueda durar hasta 2026. Con la llegada del covid, muchos apartamentos turísticos han sido reubicados en el sector residencial, pero ahora están comenzando a regresar bajo estas cláusulas leoninas.

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David García Cerecedo, responsable de arrendamientos del despacho de abogados Méndez Lit, ha elaborado una guía con sugerencias para «limitar significativamente» estas disputas. A partir de las condiciones iniciales, explica que la ley solo permite que el propietario pida al inquilino una renta mensual en concepto de fianza, la cual debe ser depositada en el organismo competente de cada comunidad. En el caso de Madrid, por ejemplo, es el Instituto de la Vivienda. El incumplimiento podría resultar en sanciones.

Sin embargo, las partes pueden estipular otra garantía además de la fianza para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, pero esta no puede exceder los dos meses del alquiler y la ley no obliga al propietario a depositarla. El abogado recomienda depositar el dinero en la cuenta del propietario. Y si se acuerda la fórmula del aval bancario, se recomienda «no aceptar avales que se puedan prorrogar en el corto plazo» ya que «es común» que el inquilino no los renueve «y el aval desaparezca».

Honorarios de agencia

Teniendo en cuenta los gastos de la agencia inmobiliaria, que en algunas ciudades corre a cargo del inquilino y en otras del propietario, el abogado explica que la ley guarda silencio al respecto. «Lo que tendría sentido es que sean asumidos por las dos partes, ya que el interés en la casa es mutuo», dice. Pero es la costumbre de cada ciudad la que determina quién los cubre.

Tan frecuentes como los pequeños desperfectos que se producen en los edificios son las disputas que surgen de quién tiene que pagarlos. El artículo 21 del reglamento de alquiler establece que «las reparaciones menores debidas al desgaste debido al uso normal de la casa son responsabilidad del inquilino», mientras que las reparaciones de mantenimiento son responsabilidad del propietario. Lo más adecuado en estos casos es «establecer en el contrato una cantidad razonable que limite cuantitativamente la responsabilidad de estas pequeñas reparaciones», recomienda el perito. Por ejemplo, hasta 120 euros el inquilino y el arrendador se harían cargo del exceso.

Y aunque la ley no lo menciona, en ocasiones también se incluye la obligación de contratar un seguro de hogar. En estos casos, normalmente dependerá del arrendador asegurar el «contenedor» y el inquilino el «contenido». Mientras que el primero incluye los elementos que componen la estructura constructiva del edificio, el segundo consta de lo que hay en su interior.

Finalmente, la ley autoriza al inquilino a rescindir el contrato después de al menos seis meses con un aviso de 30 días al propietario. Esto no se penaliza, salvo pacto en contrario, en cuyo caso la compensación será una cuota mensual por cada año del contrato incumplido. Los periodos de tiempo inferiores a un año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

En estos casos, el abogado aconseja a los propietarios que no acepten indemnización por «rentas pendientes de pago con fianza o fianza», pues si luego de salir del inmueble hay daños o sumas adeudadas, ya no tendrán elementos para cubrirlas y «habrán hacer valer judicialmente «.