La OCDE advierte que los límites de alquiler pueden reducir la inversión en construcción



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La OCDE advierte que los limites de alquiler pueden reducir

Precios crecientes de compra y alquiler, escasez de tierra para construir, impuestos que dificultan la compra, gobiernos que recortan gastos, baja movilidad laboral, pobreza energética … Estas son las caras del polifacético rompecabezas que, según la ‘OCDE, involucra acceso a la vivienda. El organismo que aglutina a las economías más ricas del mundo también advierte que las regulaciones de alquiler «tienen un impacto en el funcionamiento eficiente de los mercados inmobiliarios, ya que pueden desalentar la inversión en construcción y mantenimiento». El gobierno español lleva meses discutiendo la posibilidad de imponer límites a las rentas, cuestión que divide a los dos socios de la coalición, los socialistas (que defienden las ayudas fiscales para incentivar la oferta de alquiler) y United We Can (a favor de fijar rentas de capota) .

Un «desafío creciente en muchos países», advierte la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos, que reúne a 38 de las economías más avanzadas del planeta, en un informe publicado este lunes, con datos reflexivos: entre 2005 y 2015 Gastos de los hogares para los hogares creció una media de cinco puntos, “alcanzando el 31% del presupuesto en los hogares de renta media”. Durante el mismo período, la participación de los ingresos que las familias debían dedicar a la salud o el transporte aumentó en menos de un punto porcentual y en otros gastos básicos como educación, ropa o alimentación disminuyó. En otras palabras, el hogar afecta cada vez más a los recursos disponibles para las familias.

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Con el objetivo de diagnosticar el origen de los daños y promover políticas de remediación, la OCDE preparó varias conferencias esta semana centradas en la vivienda. Y para abrir fuego el estudio publica este lunes Ladrillo por ladrillo. Construyendo mejores políticas de vivienda (Ladrillo a ladrillo. Construyendo mejores políticas de vivienda). El informe recuerda que la vivienda es «una necesidad humana básica» y que es un tema crucial para el bienestar humano. Y cita algunos procesos que cuestionan esto, como «la incapacidad del sector de la vivienda para proporcionar suficientes viviendas donde la demanda es fuerte, como las zonas urbanas ricas en empleo».

La OCDE no olvida mencionar el desafío ambiental que plantean los edificios residenciales, responsables a nivel mundial del 17% de las emisiones globales de gases de efecto invernadero y del 37% de las emisiones de partículas finas (contaminantes y nocivas para la salud humana).

Estos son «desafíos interrelacionados» para el club de campo rico y, por lo tanto, requieren «acción política en una amplia gama de áreas». Para empezar, en los presupuestos. «La inversión pública en el desarrollo de viviendas cayó del 0,17% del PIB en 2001 al 0,06% del PIB en 2018, en promedio para los países de la OCDE», se lee en el informe de la agencia con una bofetada en la cara. Como resultado, los autores, un gran grupo de especialistas del departamento económico de la OCDE, coordinado por los economistas Boris Cournède y Volker Ziemann, están pidiendo a los países «más inversiones en viviendas sociales asequibles», una solución a la que solo encuentran virtud. Hacer tal esfuerzo económico, argumentan, «tendría el doble beneficio de proteger a las familias vulnerables o de bajos ingresos a medida que se expande la oferta de viviendas y, como resultado, alivia la creciente presión de los precios». Además, puede utilizarse para hacer nuevos edificios más sostenibles desde el punto de vista medioambiental y «evitar la segregación social y económica».

El daño de la pandemia

Empezando por recomendar que el aumento del gasto no es una coincidencia. Al mencionado recorte de gasto que los países de la OCDE han dedicado a la vivienda en los últimos años, está el desafío de la crisis del coronavirus. Esto ha agravado la situación especialmente para quienes tenían más dificultades antes de la llegada del virus. La pandemia «ha provocado graves pérdidas de empleo e ingresos que se han concentrado en los grupos más vulnerables», como las familias jóvenes o de bajos ingresos (con trabajos más precarios y menos susceptibles al teletrabajo, en general). Y esto «agrava las dificultades para garantizar el acceso a una vivienda de calidad a precios asequibles».

Pero no todo es un aumento del gasto. El club con sede en París también sugiere otros dos cambios que los estados pueden emprender para facilitar el acceso a la vivienda. Por lo tanto, el informe destaca que «las reformas de la política agraria pueden crear obstáculos para la expansión de la oferta». Es decir, acelerar la construcción de nuevas viviendas para que aumente la oferta. La cita, por ejemplo, cambia el número de alturas que se pueden construir. Al respecto, también advierte sobre la falta de coordinación entre los diferentes niveles de la administración, lo que puede generar ineficiencias. El otro cambio propuesto por la OCDE es trasladar el impuesto a la vivienda de las transacciones (es decir, los impuestos que paga cuando compra una casa y que, según la agencia, constituyen una barrera de acceso a la compra para muchos hogares) a sus propiedades. en forma de impuestos anuales que dependen más de los precios de la tierra que del valor actual de las propiedades.

Además, se recomiendan otras tres soluciones paso a paso. Estos son convenientes, dicen los autores del informe, pero deben adoptarse con medidas compensatorias porque pueden generar desequilibrios en el corto plazo. El primero es la eliminación de los incentivos fiscales para los propietarios de viviendas, lo que inicialmente dificultaría la compra de las familias más jóvenes, pero en última instancia ayudaría a bajar los precios. El segundo es flexibilizar el mercado del alquiler, lo que según los expertos de la OCDE ayuda a incrementar la oferta. Sobre este punto advierte que en el corto plazo la medida puede resultar muy perjudicial para los inquilinos más vulnerables y por ello piden que se acompañe de otras soluciones «entre ellas, por ejemplo, un aumento de la oferta de vivienda social». La tercera propuesta intermedia es la de adoptar normas medioambientales más estrictas para hacer los edificios más sostenibles, lo que presiona al alza los precios de construcción y mantenimiento de las viviendas, para lo que se requieren subvenciones y ayudas compensatorias.

España, al final de la tabla de gastos

El informe publicado este lunes ofrece soluciones genéricas para todos los países miembros de la OCDE y no contiene recomendaciones específicas para cada uno de sus socios. Pero sí incluye algunas fichas país por país que muestran claramente las debilidades de cada uno. En el caso de España, destaca el escaso gasto dedicado al conjunto de políticas de vivienda, un 0,1% del PIB, cuando la media de los países del club es del 0,32% y el más avanzado en este sentido, Reino Unido, dedica el 1,53% de PIB. Hay que tener en cuenta que el año que se toma como referencia en el estudio es 2018, que junto con 2017 marcó el terreno en cuanto al gasto en vivienda presupuestado por el Gobierno. En los últimos presupuestos aprobados, por ejemplo, las partidas se han multiplicado por más de cuatro.

España también destaca negativamente en la sobrecarga del coste de la vivienda para los inquilinos de bajos ingresos: el 46% de este tipo de familias destina más del 40% de su presupuesto a la vivienda. El promedio de la OCDE es 11 puntos menor (35%) y el país con peor pronóstico es Colombia (73%). En promedio con el resto de países del club lo es en términos de volatilidad de precios, lo que sugiere un crecimiento relativamente estable, aunque se percibe que «después de la crisis financiera mundial [de 2008], los precios de compra y alquiler son significativamente divergentes entre regiones, con presiones al alza en algunas ciudades, como Madrid y Barcelona). Directamente relacionado con los precios, los requisitos de capital para obtener una hipoteca también son promedio para el club de campo rico.

Y en el lado positivo, España destaca por el poco tiempo que tardan los ciudadanos en llegar de casa al trabajo, lo que generalmente muestra la capacidad de encontrar un hogar cerca de donde trabajan y redes de transporte eficientes, aunque también puede estar relacionado con bajas movilidad laboral, bajas tasas de hacinamiento o hacinamiento en los hogares y también estándares ambientales (a lo que el clima ayuda, enfatiza el informe, al no requerir mucha calefacción en invierno). España también aparece en el ratio de países que obtienen la puntuación más alta en el control de los ingresos por alquiler. Aparte del debate político sobre el control de precios, el estudio mide todas las regulaciones que de una forma u otra impiden el libre crecimiento de la renta (por ejemplo, el hecho de que en años de contrato, los aumentos se limitan al crecimiento de la renta) el PIB u otros indicadores) y da a España una puntuación de 0,57 en una escala de cero a uno. El promedio de la OCDE es de 0,41 puntos y el país con la puntuación más alta es Suecia (0,94).