La pandemia paraliza la absorción de viviendas nuevas sin vender en el debate sobre cómo sancionar las viviendas desocupadas



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La pandemia paraliza la absorcion de viviendas nuevas sin vender

El excedente de viviendas nuevas sin vender se mantuvo prácticamente intacto en 2020. El número de viviendas sin comprador cerró el año en 456.918 unidades, solo 200 menos que en 2019, según los últimos datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. La modesta reducción anual del 0,04% es la más baja de los últimos 11 años. La pandemia ha provocado que el mercado deje de absorber excedentes de vivienda en un momento en el que el debate por las viviendas vacías se intensifica en España.

A principios de siglo, en los días de la furia de la burbuja, las viviendas sin vender se dispararon a casi 650.000 viviendas. En 2010 llega la recesión: aunque la Gran Recesión ha dejado cifras de ventas anémicas, la construcción también se detiene, con lo que el mercado comienza a reducir los excedentes. Pero el proceso ha sido lento (menos de 200.000 viviendas en 11 años) y ya en 2019 dio señales de ralentización porque con el tiempo hay un residuo de viviendas sin vender que son cada vez más difíciles de localizar. Y al mismo tiempo, se ha reactivado el sector de la promoción, con el que se están produciendo más viviendas nuevas.

En Madrid y Barcelona, ​​los dos mercados más grandes y activos de la construcción residencial, el stock de viviendas nuevas sin vender aumentó en 2020. La comunidad autónoma cerró el año con un superávit de 45.071 viviendas el día 4, un 1% más que en 2019 ; en la provincia de Barcelona había 43.000 viviendas, un 3,9% más.

El excedente de viviendas nuevas no equivale a todas las viviendas vacías en España. Cuantificar esto es difícil. Según los últimos datos oficiales, del censo de 2011, había 3,4 millones de casas vacías en España, una diferencia enorme con las 626.000 casas sin vender que había en ese año. La primera estadística muestra en cuántas casas no vive nadie; el segundo se refiere a propiedades que aún no han encontrado un comprador (y algunas probablemente nunca lo encontrarán).

Expropiación, posible en tres comunidades

La mirada de muchas administraciones públicas se ha centrado en este problema. En tiempos de problemas de acceso a la vivienda, atribuidos a la falta de oferta, especialmente social y asequible, utilizar casas vacías para aumentar las tarifas de alquiler es una idea recurrente en muchas comunidades autónomas. Para empujarlo más allá están Baleares, que el pasado mes de marzo ordenó la expropiación del uso de cincuenta edificios. La idea es que el Instituto Regional de la Vivienda (Ibavi) los arriende por la duración de un contrato (cinco años si el propietario es un particular y siete años si es una empresa).

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La legislación balear permite la expropiación forzosa de los planes de grandes propietarios (personas o empresas con 10 o más viviendas) que han permanecido injustificadamente vacíos durante dos años. De los 56 inmuebles inicialmente afectados, en 19 se paralizaron los trámites en fase de denuncia, en la aceptación de las razones dadas por los propietarios, informa una portavoz del Gobierno balear.

Pero si Baleares es el caso más sensacional, no es el único. El País Vasco aprobó este mes un reglamento que permite algo similar y está dirigido a cualquier tipo de inmueble deshabitado, pequeño o gran propietario. Como es habitual en toda normativa, se excluyen causas justificadas como segundas residencias o traslados laborales. La medida desarrolla una posibilidad amparada por la ley vasca de vivienda, que en su momento fue refrendada por sentencia del Tribunal Constitucional. Partirá de un registro autónomo de alojamientos desocupados que entrará en funcionamiento el próximo mes de septiembre.

La idea básica de este registro es gravar fuertemente las propiedades vacías. El recargo anual por vivienda deshabitada sin justificación parte de los 10 euros el metro cuadrado y puede triplicarse si pasa el tiempo y esta situación no se corrige. En las zonas donde hay una alta demanda de vivienda, se puede solicitar el alquiler forzoso por un período de cinco años, prorrogable por otros cinco años. Y en casos más extremos, como los apartamentos abandonados que amenazan con la ruina, los ayuntamientos y el gobierno vasco pueden despojarlos por la fuerza.

Cataluña, sentencia contra la Constitución

La legislación navarra, también avalada por la ley constitucional, prevé también la expropiación de viviendas vacías, aunque sólo sea en el caso de personas jurídicas (es decir, empresas). Sin embargo, el desarrollo regulatorio de esta posibilidad no forma parte de los planes del gobierno provincial. “Podríamos hacernos con ese activo, pero ahora estamos experimentando con la ruta de negociación”, dice un vocero del área de Vivienda. Los esfuerzos ahora se centran en completar el registro de viviendas vacío y encontrar fórmulas de penalización fiscal, algo que es mucho más común y contemplado por otras comunidades.

Este es el caso de Cataluña, que también ha explorado el camino de la expropiación, pero una sentencia del Tribunal Constitucional lo ha anulado. La sentencia no entró en el fondo -como se ha dicho, en los casos de Navarra y País Vasco avaló esta posibilidad- sino que se basó en el procedimiento parlamentario utilizado. Cataluña había aprobado un decreto-ley autonómico y los jueces consideraron que no era posible legislar sobre algo que atenta contra el derecho de propiedad, amparado por la Constitución, a través de este recurso de emergencia.

Aragon también estudia el tema en una futura norma que prepara. El actual ya prevé el registro de viviendas desocupadas y la cesión de uso por parte de los grandes propietarios en determinadas circunstancias, algo que hasta el momento no se ha logrado de forma satisfactoria. Asimismo, la Comunidad Valenciana «está preparando un decreto» para desarrollar el procedimiento a seguir en caso de pisos vacíos, indican en la Vicepresidencia Segunda de la Generalitat Valenciana. Esta comunidad también vio un artículo en su Ley sobre la función de vivienda social que se refería a la expropiación del usufructo en algunos procesos de ejecución hipotecaria anulados por la Corte Constitucional.

En cualquier caso, parece probable que, como también prevén Canarias y Cataluña, la normativa de Valencia y Aragón se centre en las sanciones por vivienda vacía. Este camino es también lo que el gobierno ha decidido incorporar a la futura ley estatal de vivienda. Aunque las conversaciones no están cerradas, fuentes tanto del ala socialista del Ejecutivo como de Unidos Podemos han manifestado en el pasado que acuerdan facilitar un recargo al IBI por parte de los ayuntamientos como forma de desalentar la existencia de planes vacíos. Para ello, se incluirá una definición de lo que se considera vivienda deshabitada y en qué condiciones (previsiblemente solo para grandes propietarios y después de estar en paro durante más de dos años) se puede aumentar el impuesto. El aumento sería progresivo hasta alcanzar el límite del 50%.