Socimis ya controla 50.000 millones de activos



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Las Socimis iniciaron su actividad en España en 2009, aunque su primera regulación se remonta a 2013. Su éxito se debe en parte a que disfrutan de una exención fiscal a cambio del reparto de casi la totalidad de sus dividendos (por que sus beneficiarios pagan individualmente). Según la consultora JLL, estas empresas controlaban activos a finales de 2019 por 48.800 millones de euros. La cifra es aproximada en base al valor declarado en el momento de la solicitud de cotización en bolsa (no tiene en cuenta revalorizaciones posteriores), y avanzó el año pasado en 2.289 millones de euros, un 4,9% más que en 2018.

A pesar de la progresión, no fue su mejor año en términos de nuevas inversiones. En 2019 debutaron 22 Socimis, la misma cifra que en 2018. Pero mientras que las creadas el año pasado aportaron 2.805 millones de euros en inmuebles, el valor de los activos de las que debutaron un año antes ascendió a 5.054 millones, según el Informe Socimis 2019 de Armabex, un aviso registrado para cotizar en la Bolsa de Valores.

La estimación en este caso es ligeramente superior a la de JLL porque también tiene en cuenta las empresas con sede en España que han debutado en Euronext (la ley exige que coticen, pero no necesariamente en un índice español). En cualquier caso, lo relevante es que la nueva cifra de inversión es la más baja desde 2014, cuando este tipo de empresas aún estaba en sus inicios en España.



Socimis ya controla 50000 millones de activos

Sociedad de inversión inmobiliaria

Socimis principal del mercado continuo

Valor bruto de la cartera en millones de euros

Las diez mayores Socimis por capitalización

bolsa

Tipología

de bienes

principal

31 de diciembre

En millones de euros

general

de galerías

Comercial

Fuente: autoconstruido.

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Sociedad de inversión inmobiliaria

Socimis principal del mercado continuo

Valor bruto de la cartera en millones de euros

Las diez mayores Socimis por capitalización

bolsa

Tipología

de bienes

principal

31 de diciembre

En millones de euros

general

de galerías

Comercial

Fuente: autoconstruido.

1604017524 655 Socimis ya controla 50000 millones de activos

Sociedad de inversión inmobiliaria

Socimis principal del mercado continuo

Valor bruto de la cartera en millones de euros

Las diez mayores Socimis por capitalización de mercado

31 de diciembre

En millones de euros

Tipo de

actividades principales

Galerías generales

Comercial

Fuente: autoconstruido.

Socimis ya controla 50.000 millones de activos

A pesar de la ralentización del crecimiento, el sector sigue sano. España se coronó en 2019 como el segundo país del mundo con mayor número de REIT (siglas en inglés por las que se conoce a Socimis a nivel internacional). El año cerró con 83 propiedades cotizadas tanto en el Mercado Continuo como en el Mercado Alternativo de Acciones (MAB). Si se suman las siete que cotizan en Euronext, el total asciende a 90. Sólo Estados Unidos, país donde se creó esta figura corporativa hace seis décadas, tiene más Socimis que España.

La fragmentación es una de las características del mercado español. Otros países tienen menos Socimis, pero de mayor valor. En España, frente a las dos grandes (Merlin y Colonial, ambas cotizadas en el Ibex 35), hay un enjambre de pequeñas empresas. En este contexto, los analistas llevan mucho tiempo apoyando las fusiones. A diferencia de 2018, marcado por grandes transacciones corporativas que incrementaron el volumen de inversiones inmobiliarias (como la toma de control de Axiare por parte de Colonial o la compra de Testa por parte del fondo Blackstone), en 2019 los movimientos fueron bastante modestos .

Destacaron dos operaciones el año pasado. Vitruvio y Única consiguieron la primera fusión del MAB a mediados de año tras lanzar la primera oferta por la segunda por 32,4 millones de euros. Y, a finales de 2019, el grupo británico Intu vendió el 100% de sus acciones en Zaragoza Properties, la Socimi propietaria del mayor centro comercial de España (Puerto Venecia), a Generali y Union Investment, por 475 millones de euros.

Alberto Segurado, director del área de Asesoría de Deuda (asesoría financiera) de JLL, cree que ambos ejemplifican el futuro del sector, porque en la concentración del mercado “convergen dos procesos: fusiones amistosas y rotación de carteras o accionistas en Socimis de un solo activo o con pocos activos «.

Especialización

La especialización es otra tendencia que avanza imparable. «Tiene un significado: eficiencia», apunta Segurado. «Logre la máxima eficiencia cuando sea el mayor experto en una industria», continúa. Se ven ejemplos claros en dos de las Socimis enumeradas en el continuo. Colonial ha continuado vendiendo parte de la cartera heredada de Axiare, y para ello ha puesto en el mercado 475.000 m2 de logística: ya se han vendido 314.000 y el resto pronto seguirá el mismo camino.

De esta forma, su cartera de oficinas (núcleo principal de su negocio) ya representa el 95% del total, frente al 91% de 2018. Por su parte, Lar España ha vendido dos edificios de oficinas en Madrid y ha inaugurado Lagoh , el centro comercial estrella en tu billetera. Con esto los activos comerciales pasan de representar el 87% al 99% de sus propiedades.

La mayor Socimi española en términos de capitalización bursátil y volumen de actividad, Merlin, desafía parcialmente esta tendencia a la especialización. “Quizás sea el único caso diferente, pero es cierto que logra una alta eficiencia en la gestión de recursos gracias a los volúmenes que tiene”, explica el experto de JLL.

Merlin llevó a cabo una de las operaciones más llamativas del año al comprar el 14,46% de su participación en Distrito Castellana Norte al Grupo San José por 169 millones de euros.

La transacción representa la entrada de Merlín en lo que se conoce como Operación Chamartín, uno de los desarrollos urbanos más grandes de Europa. San José todavía tiene el 10% y el resto pertenece a BBVA. Pero Merlín tendrá prioridad para comprar si decide vender. Para superar los últimos obstáculos legales y políticos, tras tres décadas de obstáculos, el proyecto liberará 2,65 millones de metros cuadrados de suelo para construir viviendas, oficinas, centros comerciales y zonas verdes en el norte de Madrid.

Ruido político para la vivienda

El dinero destinado a vivienda por las Socimis en 2019 cayó de 1.953 millones de euros en 2018 a 742 millones el año pasado, según Armabex. Pese al cambio a la ley de arrendamiento urbano en marzo pasado -que llevó el plazo mínimo de arrendamiento de tres a siete años cuando el propietario es una empresa- Alberto Segurado excluye que esta sea la principal razón del revés. “Influyó pero hay otro efecto importante: las Socimis especializadas en residencial están alquilando edificios enteros y este producto es muy escaso en España”, subraya. En los próximos años, agrega, se terminarán bloques enteros de casas para que una empresa se dedique al alquiler. Son los denominados proyectos llave en mano.

Pese a ello, la relación entre Socimis y la casa provocó ruido político. En el acuerdo de gobierno firmado, se comprometen a investigar fórmulas para limitar los aumentos de alquiler y variar el régimen fiscal para que las inmobiliarias cotizadas paguen el 15% de la parte no distribuida de la ganancia (están obligadas a distribuir al menos 80 % dividendo anual).

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